在一些城市，出现实体店关店退租现象，有的上市百货公司业绩出现下滑迹象。这背后是电商的快速发展。在这种情况下，商铺的租金变化和商业地产的投资价值，须予以重新审视。

    我的一位朋友是个码字的，他觉得不足以疗饥，遂萌生“idea”：想开一家网店。刚巧以前认识一个人，几年里网店开得不错，准备去观摩观摩。走之前上网看到对方网店琳琅满目，便觉得这样一个网上空间，他弄个人几天也能做出来。可等去了对方公司一看，傻眼了：200平米的办公空间，几十号人忙着订单、快递、收款等等。朋友感叹：现在的网店，表面上看着不起眼，其实背后挺大的。我则疑惑：这1年1个亿的生意，还是卖手机套、壳，居然是在10层楼上完成的，那要商铺干什么？

    想起这事，是因为昨天看到一报道，说的是传统实体店爆发“关店退租潮”，还以广州天河商圈、环市西商圈、人民南商圈为例，有图有真相。笔者在广州工作过，这几个商圈都去过，即使在号称千年商都的广州，它们也都是一流的商圈，曾经是一铺难求。现在面临着大量关店退租局面，这实在是超出笔者的想象。

    但现实就是这么骨感。商圈冷落的可不只是广州一地，一线城市如北京、上海，二线城市如成都、西安，商贸城均出现人气冷清、摊位空置现象。一些大的实体连锁店，如百盛百货、中都百货，洋品牌如沃尔玛、家乐福，家电卖场如国美、苏宁，都出现关闭门店收缩战线的现象，这还不只是从今年开始，而是有两年时间了。今年上半年，沪深两市百货股半年报业绩下滑得比较多，南宁百货净利润同比下降达52.97%，杭州解百下降达44%，广州友谊下滑23%。

    有些人去商业街晃一圈，看见人气不旺，就摇头：经济萧条啊！我是不能简单认同的。我宁愿把这理解成熊彼特说的“创造性毁灭”，因为在商贸城凋零的另一面，是天猫“双11”的狂欢、小米“风猪”的起飞，是电商的强势崛起，是商业组织模式的变化。

    因此，是到了对商业街、商贸城、商铺重新加以考虑的时候了。北京的王府井、上海的南京路、广州的北京路、深圳的华强北，能否继续往日人如潮涌摩肩接踵的巅峰盛况？我很怀疑。因为，大趋势已经确立，新的商业模式不支持这种传统集市，它的规模经济在电商面前，可能已变成规模不经济。即使众商业地产商琢磨着要把实体店做成电商的体验店，那也不能挽狂澜于既倒，在一段时期内，一些著名商业街，可能还能支撑一阵，有些商贸城或临街商店，注定要走下坡路。一二线城市都不能幸免，何况三四线城市。

    说说我了解的一种新模式吧：某地产商，近年收购大量物业管理公司，手上把控着大量小区的物业管理。你觉得物业管理是块肥肉吗？不是，人家项庄舞剑，别有所图，它的目的是要在每个小区建一个网购配送中心，然后，与电商和资金结算挂钩，分享整个零售链条中的蛋糕。目前，它还衍生一块新业务，在所管众多小区的业主中间，做起P2P，因为借贷双方的物业它都清楚，所以，它的P2P坏账率很低。您瞧，在这一链条中，有物流，有资金流，有买方卖方，就是没商铺什么事。

    再来听听马云的一句话：阿里巴巴本质上是一家数据公司，做淘宝的目的不是为卖货，而是获得所有零售和制造业的数据；做阿里小微金服的目的是建立信用体系；做物流不是为送包裹，而是整合这些数据。想想这句话，再想想工业4.0，你会发现，在未来，制造工厂和大数据商会直接面对个人，至多加上一个移动支付和物流，跟商铺半毛钱关系都没有。

    再来看近些年商业地产的过剩。公开数据显示，截至2013年年底，国内3450家购物中心开业，2015年预计要超过4700家，商业综合体的规模达2.4亿平方米。仅购物中心平均年复合增长率就超过32%。其实，我列不列出这些数据都无所谓，因为从目前电商发展趋势来看，未来有没有这些商业地产的增量，商铺都会严重过剩。

    不要以为这个未来很遥远，它随时都有可能在你身边出现。12年前，马云还在到处烧香磕头求人投资呢，这才多久？12年后，商铺的过剩可能都是过去式了，因为早都被改成了别的廉价用途。